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結い相続支援センターは12月の日経相続・事業承継フォーラム以来、相談に来られる富裕層の方が多くなり、2月28日には週刊ダイヤモンド別冊 ダイヤモンドMOOKで同センターが紹介されました。今回は、相談案件の中から皆さんにも知っておいてもらいたい事例をご紹介します。 【事例紹介】 山田さんは奥さんと娘、そして息子の4人家族です。娘は離婚して家に戻っている状態でした。山田さんは自分が元気なうちに娘が安心して生活していけるだけの基盤を作っておきたいと相談に来られました。 1. 投資用不動産の生前贈与 (1) 山田さんは1,500万円の東京の中古ワンルームマンションを3戸購入しました。築年数が比較的浅く、都内でも立地の良い物件を紹介してもらいました。 山田さんは自分の預金から4,500万円を支払い、毎年購入したマンションを1戸ずつ娘に贈与することにしました。現金4,500万円を一度に贈与すると、1,980万円の贈与税がかかってしまいます。不動産の贈与にすると、中古マンションの評価額は1戸約500万円に圧縮されます。3回に分けて贈与したので贈与税の総額は160万円の負担で済みました。一度の現金贈与よりも1,800万円節税ができたことになります。 一方、3回に分けて贈与すると、不動産取得税・登録免許税も3回課税されますが、税金負担はほとんど変わりません。なぜならいずれの税金も固定資産税評価額に基づいて計算されるからです。(ただし、司法書士の手数料が3回必要です。) (2) 贈与を受けた娘は、パートで働きながら、不足する生活費をマンションの賃貸収入から得て、2人の子供を育てています。3戸のマンションから得られる収入は毎月20万円、年間で240万円になります。将来家賃の下落・空室・修繕等のリスクはありますが、2020年の東京オリンピックを控えた都心のワンルームは比較的安全といえます。 総務省の最新人口動態データは以下の通りです。ほとんどの地域で人口が減少している中で、東京都の人口増加のみが突出しています。しかも東京都はワンルームマンションの供給制限していますので、供給過多になることはないとの説明を受け、山田さんは安心されました。 2. 将来、そのマンションを売却したら? (1) 山田さんから「贈与した物件を娘が売却したら、税金を多くとられるのではないか」という質問をいただきました。つまり、500万円の相続税評価の物件を1,500万円で売ったら、1,500万円-500万円=1,000万円の利益が出て、たくさん譲渡税を払わないといけないのではないか、心配されたからです。 娘の取得価格は、あくまでも親である山田さんの取得価格1,500万円を引き継ぎます。贈与も相続と同じです。山田さんが購入した1,500万円の減価償却後の帳簿価額を引き継ぐだけです。つまり、相続税評価の500万円は娘の取得価格ではないということが大きなポイントですので覚えておいてください。 (2) 効果のまとめ 1戸1,500万円のマンションを500万円の評価額で娘に贈与することで、相続財産が1,000万円圧縮され、将来の相続税が削減できます。そして、娘は安定した家賃収入を受け取ることができるようになります。しかも、将来入ってくる家賃収入には、当然、相続税はかかりません。さらに、マンションを娘が売って現金化したときも、譲渡税はほとんどかからないという結果になり、山田さんからお礼の手紙をもらった次第です。
by seki_soken
| 2014-05-07 07:24
| 相続
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