検索
カテゴリ
記事一覧
「認定医療法人移行」
「家族信託セミナー開催」 「アメリカ会計基準」 「歴史と"お金"の話」 「改正認定医療法人」 「老後の資金計画」 「空き家問題」 「投資税制(医療)」 「写真撮影のコツ」 「LEDに取替え(税制)」 「相続税の税務調査」 「日本の社会保険料」 「iDeCoの活用」 「究極の相続」 「第7次医療法改正」 「国外財産調書」 「相続税の税務調査」 「土地の評価方法」 「後見制度と家族信託」 「配偶者控除見直し問題」 「M&A成功のステップ」 「医療法人 解散とM&A」 「ネクスト・ソサエティ」 「日本の"富裕層"」 「おひとり様の老後」 「最新銀行事情」 「社福の進むべき道」 「AIへの期待と不安」 「続・日本再生のカギ」 「日本再生のカギ」 「マイナンバー制度考」 「預金等の相続 必要書類」 「2045年問題」 「不動産オーナーの心得」 「社福法人制度改革 概要」 「富裕層直撃『財産債務調書』」 「今年はどんな年2016」 「大相撲大阪場所観戦記」 「社長のための決算書」 「交差比率を上げる」 「価値感教育」 「社員採用面接時の“できる人”の見分け方」 「2010年~2014年」 「2007年~2009年」 その他のジャンル
|
情報によれば、首都圏東京では3億前後、阪神間では1億前後の物件が動いているそうです。今回は、私が所属している船井財産コンサルタンツのセミナーで、和合実氏の話がおもしろかったのでご紹介します。 不動産所有の「入口」は購入であり、「出口」は「最終的にその物件をどうしたいのか」、すなわち「売却」か「再利用」しかない。誰にでもいい物件が特定の人にいい物件とは限らない。儲かると思っても、年配の人が投資する物件としては手間のかかる物件は向かない等、物件の特性の把握が必要になる。相続させる場合でも出口は変わらないので、相続人の意思を反映しないといけない。借金の大きな物件を相続するくらいなら、税金を払ってでも現金で残したほうがいい、という考えの方もいる。また、父親が関西に、息子が関東に在住し帰る気がない場合等は、物件相続後の出口は「売却」となるため、古い物件への投資は控えるべきだろう。 出口を考えた場合、不動産分析のポイントは3つある。 第一に感性、所謂「勘」のことである。つまり、物件を見て「感じがいい」と感じること、物件の良し悪しや先読みの力に優れていることである。 「感性からみた優良物件」とは「収益性」「将来性」「処分可能性」「事業安定性」「キャッシュフロー」の5要素に優れた物件のことである。各要素を5点で評価し、総合25点満点中15点以上あれば合格点。 ただし、現在は「数字」も見る必要がある。収益不動産は運用や売却により、最終的に収益がどれだけあがるかがカギだからだ。収益を生むかどうかはその物件の魅力に左右される。競合物件が多いエリアでは好立地でも賃料は下がり、供給が多くなりすぎると空室も出る。いい物件かどうかはマーケティングをして判断することになる。 第二に融資可能性である。物件購入時の融資が受けやすいものは、1棟のマンション、アパート等、物件そのものに担保価値を見出しやすいもの。管理の手間がかからないコンビニ店舗物件については、銀行からみるとその物件担保力が低く判断され、買う人の所得を担保に融資を受けることになる。 第三は理性、すなわち「数値」のことである。不動産は買ってからがスタートである。「不動産投資計画書」により、入居率、物件の売却価値等が今、5年後、10年後どのように推移するのかを検討してみるとよい。また、後のプラス収益だけでなく、融資の返済可能性を見るためには、税引き後のキャッシュフローも重要である。 区分所有物件においては後の売却性が一番重要になる。所有し続けることによるキャピタルロスも考慮が必要になる。 そこで、私の知っている不動産の専門家数人に「もし今、手元に1億円あれば何に投資しますか」という質問をした結果、結論は次の通りでした。 (1)北摂・阪神間の築5年以内のファミリータイプのマンションを購入し、上場会社の 社宅として賃貸する (ワンルームマンションは空室になるリスクが大きいので、 避けた方が無難です)。 (2)立地条件の良い店舗物件を所有する。 今後2-3年間は不動産価格が下がり続けるということが、専門家の一致した見解です。不動産所有をお考えの先生は、以上を参考にしてみてください。 ご参考までに、不動産所有に失敗しないためにも、自著の「地主さんの知恵袋」から地主さんとしての心得をまとめてみました。
by seki_soken
| 2009-07-01 00:00
| 相続
|
ファン申請 |
||